退去費用の原状回復義務——借主はどこまで負担すべき？境界線を15の具体例で解説

「原状回復義務」——退去時に必ず出てくるこの言葉。でも実際のところ、借主が負担すべき範囲はどこまでなのか、明確に理解している人は少ないのではないでしょうか。

この記事では、国土交通省ガイドラインに基づき、借主負担と貸主負担の境界線を15の具体例でわかりやすく解説します。

原状回復の基本——「通常損耗」と「特別損耗」の境界線

国交省ガイドラインでは、退去時の損傷を2つに分類しています。

15の具体例——借主負担か貸主負担か

壁・天井

床

水まわり

設備

グレーゾーン——判断が分かれるケース

以下のようなケースは、借主・貸主の双方で見解が分かれやすく、交渉次第で結果が変わります。

• 冷蔵庫裏のホコリ——「通常の生活で溜まる」vs「掃除していない」。居住年数が長いほど通常損耗と判断されやすい。
• 網戸の破れ——経年劣化（貸主負担）か、物をぶつけた（借主負担）か。破れ方の形状が判断材料。
• 襖（ふすま）の破れ——子供が破った場合は借主負担。ただし経年劣化で紙が弱っていた場合は減額交渉の余地あり。

原状回復ガイドラインの条文を読む——3つの重要ポイント

1. 通常損耗は貸主負担（第2章）——「賃借人の通常の使用により生じた損耗等（通常損耗）の修繕費用は、賃料に含まれるものと解すべき」
2. 耐用年数による減価償却（第3章）——特別損耗でも、経過年数に応じて負担は減少する
3. 敷金返還のルール（第4章）——貸主は敷金から差し引く費用の明細を借主に示す義務がある

まとめ——原状回復は「借りたまま返す」ではない

退去時の原状回復で最も多い誤解が、「入居時と同じ状態に戻さなければいけない」というものです。これは間違いです。

法律上の原状回復義務とは、「通常の使用による劣化を除き、借主がつけた傷や汚れを直すこと」です。普通に住んでいてついた傷や汚れは、すべて大家の負担。この大原則を覚えておくだけで、退去時の数万円が変わります。